전세보증보험 가입방법과 소액임차 최우선 변제

금리 인상 및 부동산 침체 우려로 깡통전세가 늘어나고 있다.

깡통전세란 집주인의 주택을 처분하고도 전세금을 돌려 받을 수 없는 주택을 의미하는데 집주인의 대출이 많아서 경매 처분을 하고도 부채를 다 갚을 수 없을 때 발생한다.

주택 구입자금의 경우 보통 70~80% 대출이 가능한데 이를 거의 다 빌리고 나머지 자금을 세입자의 전세금으로 주택비용에 충당한 경우 금리가 오르거나 집주인의 경제 사정에 따라 이자를 제때 납입하지 못 하면 세입자의 의지와 관계없이 경매 처분이 될 수 있는데 이때 세입자의 순위가 다른 부채 보다 후순위이거나 집주인의 부채가 너무 많은 경우 전세금을 돌려 받지 못 할 수가 있다.

깡통전세로부터 내 재산을 보호하는 방법은 기본적으로 대출금이 많은 집에 전세 입주를 하지 않는 것이다.

70% 이상의 대출이 실행된 집은 깡통전세의 위험이 높다고 보면 된다.

그러나 세상일이 내 맘대로 되는 것이 아니듯 자금이 부족하여 이것 저것 가릴 상황이 안될 수도 있고 선택의 여지가 별로 없을 수도 있다.

이런 저런 모든 상황을 고려하더라도 내 보증금을 보장 받을 수 있는 방법들을 알아보자.

1. 소액임차 최우선 변제

만약 자금이 부족하여 월세로 입주해야 한다면 월세 보증금을 아래 표에 따라 소액보증금 최우선 변제 금액 내로 지불하고 나머지를 월세로 계약하여 내 보증금을 최우선적으로 보장 받도록 하는 것이 좋다.

아래 표를 보자.

2016년 4월 1일 서울지역에서 전세금 1억에 계약하였다면 이 집에 무슨 일이 벌어져서 처분되더라도 3,400만원은 순위에 관계없이 무조건 최우선적으로 돌려 받는 다는 것이다.

그러므로 이 집에 월세 보증금으로 3,400만원 내고 월세로 66만원을 지급한다면(1000만원에 월세 10만원으로 단순 계산하였음. 실제 시세는 1천만원당 15~20으로 다를 수 있음) 월세 부담이 되지만 나의 전세금은 100% 보장 받는 것이다.

이 경우 월세 부담이 2년간 약 66만원*24개월 = 1,584만원이 지출되고, 아낀 보증금 6600만원을 2% 이자를 받는다고 하면 2년간 260만원이므로 결과적으로 1,300만원이 더 지출되는 것이지만 위험성은 완전히 제거한 것이다.

물론 살기 힘든 시기에 2년간 1,300만원을 월세로 지불하는 것은 상당한 출혈이므로 권장하는 것은 아니지만 위험성 관리 차원의 예로 이해하기 바라며 자금이 부족하여 월세로 입주하더라도 위의 표를 참고하여 보증금 보장에 대한 확실한 장치를 갖추길 권하는 바이다.

그리고 위와 같은 소액임차보증금 최우선 변제를 적용 받기 위해서는 전입신고 및 확정일자를 받아서 대항력을 갖추는 것은 필수적이니 유의하도록 하자.

2. 전세보증보험 가입

그 다음으로 깡통전세로부터 보증금을 보호하는 방법은 전세보증보험 가입이 있다.

전세보증보험은 자격이 되는 경우 연간 0.15%만 지불하면 되므로 위의 1억짜리 전세에 계약하였다면 연간 15만원의 보험료만 내면 전세금을 보장 받을 수 있다. 

전세보증보험 가입 방법은 다음과 같다.

우선 주택 도시 보증공사 홈페이지로 들어가 보자. http://www.khug.or.kr/

메뉴에서 개인보증상품의 전세보증금반환보증으로 들어간다.

다음의 설명과 같이 내가 입주할 집의 종류, 보증금액, 계약일, 조건 등을 확인하여 전세금 보증보험에 가입할 수 있다.

전세보증보험 상품에 가입 가능한 시기는 계약기간의 50% 이상이 남아있어야 하고 갱신 계약을 하면서 보증보험에 가입하고자 하는 경우는 기존 계약 만료 1개월전부터 재계약의 50% 이상이 남아 있어야 한다.

그리고 무조건 다 가입 가능한 것이 아니라 전세보장보험 역시 기존 대출이 과다한 경우 가입 거절이 될 수 있음을 유념해야 한다. (이런 보험에도 거절되는 주택은 리스크가 크므로 아예 계약을 포기하는 것이 좋다.)

그 외 전세금보장보험 역시 확정일자 및 전입신고 등 계약조건이 명시되어 있으니 기본적인 준수사항을 반드시 확인해야 한다.

다시 한 번 말하지만 전세보증금보험이라고 해서 보험료만 지불하면 무조건 가입할 수 있는 것이 아니고 위의 요건을 갖추어야 한다.

혹시라도 본인의 전세 계약 예정 주택이 전세금보증보험 가입이 가능한지 확인하려면 상담을 통하거나 아래의 메뉴에서 간단히 확인 해 볼 수 있다.

신청가능여부확인을 클릭하여 간단한 체크리스트를 작성하면 자격여부와 가능여부를 즉시 확인할 수 있다.

전세보증보험 가입 체크리스트는 다음과 같다.

이상의 소액임차보증금 최우선 변제제도와 전세보증보험 제도를 활용하여 피같은 나의 재산을 불행으로부터 보호하도록 하자.